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給水、ガス、下水引き込み「アリ」

今月は、土地を購入して新築を請け負わせていただく施主様の土地契約に2件立ち合いました。

土地購入の契約をする際には、契約書のほかに「35条の重要事項書面」「37条」の書面を取り交わす必要があり、売り主の不動産屋さんに所属する宅地建物取引主任者がこの説明と、署名捺印をしなければいけないことになっています。

この土地契約に設計を行う建築士が立ち合う義務はなく、施主さんにお任せしてもいいのですが、境界線のことや土地に瑕疵があった場合の扱い等、一般の方である施主さんはご存じありませんので、同席して要所要所で助言と、施工する際に、売り主さんか、買主さんの責任でもめそうな事項がある場合は、指摘して場合によっては加筆してもらうこともあります。
施主さんの不利益にもなりますし、こちらの施工の際に問題になることもありますので、ちょっと口出しさせていただきます。

35条書面でよく問題になるのは、水やガス等のライフラインのこと。

最近、よく見かける事例なんですが、土地の販促ちらしのライフラインの欄に「給水、公共下水あり」なんて記載してあり、敷地内にこれらが引き込まれていると思って契約したら、「前面道路まで」だった。なんてことが多発しています。
私は設計、建設業者なので不動産の取引の規定や罰則については詳しくないので、宅建業法上は問題ないのかもしれませんが、これって、一般常識的には問題アリじゃないかな。と思ってます。
普通のひとはチラシに「あり」と書いてあれば、敷地内にあると思いますよね?
だから、必ず契約の際に「敷地内に引き込まれているってことですよね!」と聞きます。

土地の契約をしてから、当社に依頼をいただいた施主さんのお仕事で、敷地内に量水器があって、物件チラシにも「給水あり」と書いてあって、それを使ったら「勝手に使っていいなんて誰が言った!」なんてどなりこんできた不動産屋さんもいましたから、最近は敷地内に引き込みがあっても「これはこの土地を購入する施主さんが使ってもいいガスや水道や排水管なんですよね!!」と確認をするようになりました。
あやふやな場合は、書面に加筆していただくようになりました。

また、これらのライフラインの説明を含んだ35条重要事項説明は、宅地建物取引主任者が登録カードを提示して名乗ったうえでやらなければ罰金や罰則になるのですが、この原則を守らないで、「さらっと」説明をすませてしまう業者さんもいますので、これらのきまりもきちんと守って行っていただきます。

私が土地契約に立ち合わずに土地契約を交わして、施主さん曰く、このきまりを守らない業者さんだったため、誰が重要事項の説明をしたかわからず、敷地のことでもめたとき、「説明した担当はもう退職してしまったのでわからない」と言われた。なんて言われた方もいました。
主任者の移籍や退職は不動産業者の登録事項になりますので、「わからない」なんてことはないはずで、「わからない」ような資格をもたない人が重要事項説明を行ったのであれば、罰金や業務停止を受ける重要な違反事項ですから、かなりシリアスな事態。
この話は施主さんからお聞きしたので、その業者さんが本当にそんなことをしたかどうかは定かではないのですが・・・・。

立ち合いを行わない場合は、可能であれば私が現地調査をして、施主さんから不動産屋さんに、これらの確認を行っていただきます。
そして契約後、お引渡しまでは概ね1か月程度ありますので、その間に問題があれば、売り主さんに確認を取って「物件購入の目的を果たせない場合」は、売り主さんに改善してもらいます。

こんな風に書くと、「不動産業者さんと対決!!」しているように思われるかもしれませんが、喧嘩や対決をしても、得られるメリットってほとんどありませんから、おだやかに「いい方向に」契約が進むように立ち合うことをこころがけておりますので、これから土地を購入して家づくりをスタートされる皆様は、ご安心のほどを・・・・。






 
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買付証明と仁義

当社の新築工事は、9割以上の方が、土地探しからの新築の方。

よいかな?という土地が見つかると、最初に不動産屋屋さんに渡されるのが「買付証明」という書類。
私が不動産屋さんとの交渉にかかわっていればよいのですが、施主様だけで土地を決定する場合は、どうしたらいいのか?記入してしまってもいいの?とよくお問い合わせをいただきます。

この「買付証明」とは、何か。というと、これは「この土地は私が買うから、他の人には渡さないでね。」という不動産屋さんとのお約束書面みたいなもので、法的拘束力はありません。

正式な見解によりますと・・・。

「不動産売買の交渉過程で、買付証明、売渡証明書と名づけられた証書が交付される場合が少なくありません。しかも、そこには売買代金や所有権移転時期など細かな内容まで記されているのが普通です。しかし、それらの証明書は当事者の希望を表示したものにすぎず、それだけでは売買契約としての法的拘束力はないものとして理解されています。(東京地判平2・12・26金判888-22)不動産取引慣行上もそのようなものとして考えられています。」

ということだそうで、たとえば「買付証明を出したんだから、絶対買えよな!」なんてことは言われませんので、基本、施主さんはいつ断ってもいいことになります。


ただ、この「買付証明」を出すことによって、不動産屋さんは、以降の新規お問い合わせや申し込みをすべて断ってくれます。
その間、不動産屋さんは、該当物件を売ることができません。
買付証明を出した方が、その物件を購入しなかった場合は、その期間、不動産屋さんはその物件で商売ができないわけですから、買付証明をあまりにも気軽に出して、簡単に断るのは控えていただきたいものです。

とはいえ、東京近郊の物件の場合、物件が出るとすぐに決まってしまいますので、物件照会をしたらすぐに買付証明を出さなければいけないことがほとんどですから、迅速に出さなければいけない・・・。と相反する状態になってしまいます。

この買付証明は基本的に不動産屋さんと施主さんの信頼の証みたいな書面ですから、法的拘束力がないとはいえ、「自分は客なんだから、なにをやってもいい」わけではなく、それぞれの立場を思いやって、きちんと仁義をもって取引することを心掛けていただければと思います。



 

地籍測量図と敷地採寸

これから新築計画がスタートするお宅の敷地採寸に行ってきました。

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こんな風に、きっちり境界のブロックやピンが打ってあると明確な数値が出るのですが、設置されていない敷地も結構ありますので、現地の記録も重要です。

敷地の形状や面積は、土地から取得する場合ですと、引渡条項の一環として、不動産屋さんがくれることもありますが、建て替えや相続の場合は、ご自宅にあるか、なければ、法務局に行って、「地積測量図」というのをもらってくれば、わかります。

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ただ、この地積測量図。
まだ、敷地の境界の認識があまいころに作られたものもよくあり、100%信用するのは危険です。
実際計ってみたら、登記簿上の面積と大きく違っていたり、各敷地境界線の長さが違っていたり。

一昔前ですと、境界線と家の離れは、おとなりとの関係や、民法上の問題がなければ、多少の誤差があってもその場の判断でなんとかなったり、家を建てる位置を決める「遣り方」の時には施主さんに来てもらって、「うーん、もう少し北に家をずらそうか」なんてこともできたのですが、現在は、敷地の離れ寸法は、確認申請書面にきちんと記入しなければなりませんし、検査の際も、チェックされます。

何ミリ違うぞ・・・。までは言われませんが、5CM以上違っていると、指摘ややり直しを命じられることがあります。
特に、高度規制や、斜線の厳しい地域ですと、5CMの誤差で、建物の軒先の高さまで変更しなければならなくなりますので、安易な変更はできません。

また、実際に建てる際に、計画した大きさの家が建てられない・・・。なんてこともあります。
以前、私が工事だけを請け負っていた際、「遣り方」をやっても、どうしても家の位置がおかしい。
設計をした建築士さんに聞いてみると、敷地の採寸をしないで、この「地籍測量図」の数値をそのまま写して、敷地図を清書してしまったため。なんてこともありました。

東京都内でコンパクトな敷地の設計をやっていらっしゃる方は、必ず採寸をするようですが、いつも大規模な建物しか建てていない方は、この辺がルーズになるようで、当時は、失礼ながら、建築士さんから上がってきた図面を使って、遣り方前に改めて敷地採寸を行っていたこともありました。

また、土地探しからスタートする場合、既存家屋が建っていると、実際に敷地の採寸ができませんが、「実際の敷地面積や形状が登記簿と違っていても、文句はなしよ、それでよければ契約してよ(実際は、もっと難しい文言で書いてありますが・・・。)」。という一文がある場合もあり、特に東京の土地は不動産屋さんの売り手市場ですから、こんな条件でも決めざるを得ないときもあります。

そんなときは、不動産屋さんの許可を得て、既存家屋と塀の間をかいくぐり、境界のブロックやピンを発掘し、なんとか、実際の概ねの面積を出し、「登記上の面積よりも○㎡少ないですが、こんな風に私が建てますから、あなたのご希望通りの家はできそうです。売主さんの言っている面積や形状とは違うけど、わかったうえで、契約しますか?」なんてお話しをすることもあります。

実際の面積が把握できたら、実際に図面に落とし込み、これをベースにPLANを作っていきます。

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なにごとも最初が肝心ですが、こんな敷地図と地積測量図の概ねの関係がわかっていないと、注文住宅づくりは、後半にそのツケが回ってくることになりますので、注意が必要です。
特に、設計施工をともに請け負う当社の場合は、どこにも責任転嫁ができませんので、さらに慎重になる必要があるのです。








 

決済と更地

先日の風の強かった日。

現在、設計作業中の敷地のゲートの確認に行ってきました。

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こういったゲートでも、風が強いと倒れてしまうこともありますので、時々確認に行ってきます。

まだ、更地の段階ですが、土地決済(敷地が施主さんの名義になる)が完了したら、なるべく早くゲートを取り付けたり、立ち入りが簡単に出来ないようにしておきます。

更地のままですと、勝手に車を駐車されて、敷地内を荒らされたり。泥を「引きずって」周辺道路に土汚れをまき散らされたり。
なかには、冷蔵庫やタンス等の大型廃棄物を捨てていく輩もいます。
ゲートを取り付けていても、「本気で」やる輩にはどうしようもないですが、取り付けてあれば「気軽には」できませんので、リスクを抑えることができます。

すでに決済が終わっていますので、こういったことが起きた時の片付け費用、ご近所からのクレームは施主さんに行ってしまいますので、ゲートを取り付けたり、立ち入りが困難なようにしておきます。

土地購入から家を建てる場合、お打ち合わせや確認申請の日程の都合上、物件に誰も住んでいない。工事もやっていないから誰もいない。という無防備な状態にさらされる期間が必ず発生してしまいます。


「建物こみ」で、土地購入をした場合は、さらに危険です。

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決済が終わって、名義が自分になったら、「その物件の管理責任は購入した施主さんに」移りますので、万が一、放火なんかで火事になり、周辺に被害が出たら、その責任は購入した施主さん持ちになります。

施工中は、施工業者が現場保険に入って施工しますし、入居すれば、火災保険に入りますので、大丈夫ですが、この状態で、近所へ被害があったら、その補償は施主さんの自腹ですので、大変な金額になります。
また、ホームレスの方に入りこまれて、出て行ってもらうのに一苦労・・・。なんてこともあります。

ですから、建物こみで土地を購入した場合、決済後は一刻も早く解体して更地にして、ゲート等を設置することが必要です。


特に、設計事務所さんやプロデュース会社といった「工事体制をもたない」業種に依頼して、施工業者は、「何社かを競合させて決める」なんていうときは、こういったことはしてもらえませんから注意が必要です。

業者がようやく決まって、久し振りに現地に行ってみたら、廃棄物の山。
周辺道路は車のひきずった土汚れだらけで「待ってました」とばかりに近所からクレームの嵐。
お隣で工事していた建て売りの現場のゴミが山盛り、駐車場代わりに使われていた。
おとなりの現場の足場の補強に敷地を使われていた・・・。なんて事例もあります。

工事を頼んだ工務店には「敷地の掃除はおれたちの仕事じゃないから、施主さんの方で始末してもらわないと工事はやんないよ」と言われて、設計を頼んだ会社には、「敷地の管理はウチの仕事じゃなかったですから・・・。」と言われ、着工は遅れる。処分費用はかさむ・・・・。


ほとんど知られてませんけど、かなりよくあるお話しですので、ご注意を。



 

私道と敷地の関係

土地を購入して、建物を建てる場合、基本的な条件として、敷地と道路が2M以上接していること。というきまりがあります。

前面道路の幅員、42条、43条の道路なんかについては、ちょっと検索すれば出てきますので、割愛して、今回は私道とライフラインの関係のおはなし。

前面道路が公的な道路ではなく、「私道」だった場合、登記簿謄本をとると、そこは「宅地」のような扱いになっていて、その私道に接道している方が分割して所有するような形態になっているのがほとんどです。

s私道持分

土地を購入して、私道をなんらかの形で「いじらせて」もらう場合は、持ち分の方にサインと捺印をいただく必要があります。
たとえば、赤い部分の土地が売りに出ていて、購入したい。という場合、私がまず気にするのは、「敷地のなかにガス、給水排水等のライフラインがひきこまれているか」もしくは、「購入したい敷地の前面が、自分の持ち分か」。です。

s私道持分2

敷地内にライフラインが引き込まれていなくても、この図のようであれば、自分の裁量とお金だけで引き込み工事ができます。


やっかいなのは、次からの事例。
この図のように、私道に接している「Dさん」の持ち分に配管が入っている場合は、Dさんにサインと捺印をいただけばいいだけですが・・・。

s私道持分3

こんな風に、所有者が不明の敷地に配管がある場合は、なんとかこの所有者をさがしてきて、サインをもらわなければいけません。
実際、見つかることはまれで、探偵さんでも雇わなければ無理です。
また、見つかったとしても、サインを拒まれたら、アウトです。

s私道持分4

こんな場合は、ほぼ無理です。
自分の持ち分の私道部分が購入予定の敷地の前面でなく、何人もサインをもらわなければいけない場合。
所有者がわかっていても、「サインをしたくない!」なんて方がいた場合、作業ができないので、アウトです。

s私道持分5

最近の不動産屋さんは「その土地に家が建てられるか。」その土地が確認申請が通らない、ライフラインがひけない=家が建てられない土地だった場合は、契約を無効にしてくれる旨を「重要事項説明書」に記載してくれることが多くなりましたので、こういった心配はほとんどなくなりましたが、一昔前(といっても10年程度)には、「建てられないって言われても、アンタが買ったんだ。俺は知らねーよ」。なんてことも時々ありました。

ただ、まだまだ「黙って契約させちまおう」って不動産屋さんには、時々お会いしますのでご用心。

そういった形態の土地で施工の際に苦労するのは我々ですし、なにより、施主さん御自身の不利益にもなりますので、土地ご契約の際には、立ち合いをさせていただくのが、当社の基本スタンスです。

 
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