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施主さんの愛車・・・ハーレー

週末にご来社いただいた新規の施主様の愛車~ハーレー。
1450ccのFLHR?ちょっとくわしくお聞きするの忘れました。

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ガレージハウスのお仕事の多い当社ですが、意外にも2輪、4輪ともにアメ車ははじめて。

ハスク、BMW、トライアンフ・・・。と欧州車になれた目には新鮮です。

GS系のマシンと同様、ロングディスタンスを走ることがベースになっているハーレー。
メンテナンス性も優れてます。

この銀色のカバーを外すと、エアクリーナー、キャブが顔を出します。
反対側に回ると、2本のプラグも交換は容易。
カウル、タンクを外さないと交換不可なレーサーとは設計思想が違います。

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大陸を走るアメリカのバイクだなあ。
と思ってしまうのが、こんなところ。

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スロットルの脇についているダイヤル。
何に使うかというと、スロットルを固定するため・・・。クルーズコントロールだそうです。

スピードが一定になったら、ネジを締めて固定。戻す時はゆるめて・・・。だそうで、「非常のときに危ないじゃないか!」なんて考えないところが、大陸的でカッコイイ。

他にも、サスの取り回しや、基本的なサイズ等、我GSとは根本的に違う部分も多く、寒い中、施主さんを質問攻めにしてしまいました。

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WR450ロングラン&サンドラン

昨年はGSで行ってきたサンドラン。
今回は、WR450で地元の方が設定してくれたルートをもとに、サンドだけでなく、ロングダートランを楽しんできました。

今回はモンゴルでもご一緒した方々とですが、みなさん海外ラリーやエンデューロ経験豊富な手練のみなさん。
一緒に走るとはいえ、ショップさんの引率ツーリングとは違います。
GPSに打ちこまれた概ねのルートをもとに、自分でルートを判断して走ります。

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前半はこんな河原のルートが50KMほど。
フラットなダートが続きます。

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フラットダートが終わるといよいよサンドラン。
今回のサンドランの入り口にはこんな場所が。

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テトラポッドとコンクリの壁との間は、海水を含んだ砂がたまっているので、うっかり踏み込むと脱出不可・・・。になるそうで、この壁をキャンバー走行していかないと大変なことになるそう。

それでも、今回のメンバーはなんなく突破。

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サンドランに入ってしばらくすると、一台がなんとチェーン切れ。

ssKIMG0258のコピー

トラブルを起こしてしまうと脱出は困難なサンドですが、チェーンのコマを携帯していた方がいて、切れてしまったエンドレスチェーンも手際よく修理してリカバリー。
さすがです。

その後、昨年待ちあわせ場所だった温泉施設でUターン。
また、さっきのキャンバー走行をクリアして帰ります。

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実は、このキャンバー。
ところどころにこんな風に砂が載っているところもあって、うっかり乗ってしまうと砂地獄へ一直線・・・。
となるとってもヒヤヒヤな場所だったりもします。

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重量のあるGSで走るサンドランもとっても楽しいですが、軽量ハイパワーの450で走るサンドもまた最高に楽しいものでした。
また、同じベクトルのバイク仲間たちと過ごす1日も、何にも代えがたい素晴らしい日です。

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予算とPLAN

1年ほど前に、設計事務所さんと「競合」という形でお打ち合わせをさせていただき、設計事務所さんに依頼した方からご連絡がありました。


「お久しぶりです。以前は、大変お世話になりました。」

「お久しぶりです。新居の住み心地はいかがですか?」

「・・・実は、まだ完成していない。というより、着工もしていないんです。PLANをみて、青山さんではなく、設計事務所さんに依頼したんですが、その後、確認申請が通ったあと、工務店6社(!)から見積りをとったんですが、500万円~800万円予算をオーバーしてしまったんです。
確認申請が通った後なので、大幅な変更をしたらまたお金がかかりますし、セルフビルドや施主支給も検討しているんですが、全然予算にあわなくて・・・。
それで、今さらこんなことを言うのも失礼なんですが、改めてお見積りと施工をお願いできないかと思い、ご連絡させていただきました」。

「確か、当社は木造造の2階建てでご提案したのですが、設計事務所さんは、鉄骨造のPLANでしたよね。」

「はい、あの時、予算通りに納めるのは、木造2階建て○○坪以内でないと予算内に納まらない。と青山さんに言われたのですが、鉄骨建てでも十分予算に納まる。と設計の方に言われたので、青山さんのPLANより床面積が大きく、キッチンと内装の仕様も豪華だった設計事務所さんにお願いして、お打ち合わせを進めたのですが、全然予算があわなくて。
確認申請も、構造計算をしたうえで出したので、大きな変更はもうできない。とのことなんです。
設計事務所さんは、あちこちの工務店さんに聞いてくれてるみたいなんですが、ほとんど無理だと思うんです。
そこで、あのとき、予算に合うPLANを出してくれた青山さんにお願いできればと思って、御連絡をした次第です・・・。」


当社は「設計施工」をやる会社で、職人はすべてレギュラーの方に動いてもらいますから、ボード一枚いくら。一日職人さんが動いたらいくら。ということはほぼわかってます。
それをもとに、ご予算をお聞きして、キッチンやお風呂の仕様、木造か鉄骨か、床面積はどのくらいが限度か。を検討したうえでPLANをつくります。

対して、施工体制を持っていない方は、仕様を決めて、図面をきちんと書いたうえで、何社かの工務店にお見積りをとって、予算を決めていきます。
平面図だけでは、予算が出ませんから、施主さんとかなりタイトに打ちあわせしたうえでないと、工務店さんに渡す資料が作れません。
それで、ほとんど確認申請が通るくらい「詰めた」状態でお見積りをとりますから、予算に合わなかった場合、そこからやり直すのは大変です。

私が以前お付き合いしていた熟練の「建築家」の方は、「自分の仕様」を持ってますから、見積りなんかとらなくても、ピッタリ予算に合うボリューム、PLANを作ります。
そういう方々は、「競合」なんかやりません。
いつも依頼している工務店に図面を渡して、見積りを作らせ、それでぴったり予算におさまった見積もりが出てきます。
そういった方であればいいのですが、あまり住宅をやったことがない。キャリアの浅い方が設計すると、大変です。

セルフビルドや施主支給というのをやっても、調整できるのはせいぜい50~100万円程度。
500万~800万なんてとても無理です。


また、今もネットなんかでも盛んに行われている住宅の設計コンペですが、これも、こういった事案と同じケースになってしまうので、私は参加しません。

こういったコンペの最初のころは、コンペの主催者が「PLANとともに予算を明確にすること。予算の裏付けの資料をPLANとともに提示すること」という条件があったので、予算の裏付け必須だったので、よく参加させていただき、時々採用いただくこともありました。

対して、現在の設計コンペは、施主さんより、予算はいくらです。というのが要望事項にありますが、参加するのは、「建築家」といわれる工事体制をもっていないみなさんばかり。提出する書面もPLANのみ。

でも、それには何十人も応募してきますので、えらばれるには「目を引く」奇抜なPLANを作らなければなりません。

中庭、スキップフロア、オール電化、自然素材・・・・。

施工の予算のわかる我々から見ると、提示されているPLANで作るのなんかほぼ無理です。
でも、選ばれるためには、目を引くPLANを作らなければいけないので、予算を意識した我々設計施工会社のPLANが選ばれることはまずありません。

先日見た募集には、「鉄骨3階建て、東京都内の狭小敷地、なるべく自然素材を使って延べ床面積で40坪以上。設計、デザイン、確認申請含んで、総予算税込で¥1400万円・・・。」

CMでよくやっている木造住宅のハウスメーカーの「ものすごく安い」家の坪単価が35万円なんて言ってましたけど、それと同程度。さらにそういった単価の住宅は最低限の仕様の金額ですから、コンペの条件で示してある仕様はまず無理。しかもそれに設計料、確認申請も含んだら、さらに無理。

それこそ、そのサイトの掲示板で「その金額では無理ですよ。考えなおして・・・。」みたいな提示があるかと思ったら、「十分可能です。いいPLAN作りましょう・・・。」なんて参加表明が20人以上。なんていうのがざらです。

その中で目を引くPLANなんか作ったら、1000万円オーバーでも無理。
コンペに通るためには、予算を無視してPLANしないといけない事例ばかりなのでやめました。


ですので、お仕事を受けるうえでも、施工体制を持っていない設計事務所さんとか、建築プロデュース会社さんとの「PLAN競合」は基本お断りしています。
設計施工をやる会社であれば、予算を無視した無茶なPLANを出したら、受注後、自分が苦労するだけなので、そんなことはやってきませんので、同じ土俵で戦えますが、設計のみの会社さんは、全部とは言いませんが、「とりあえず受注すればいい。あとは競合させて安く施工する会社をさがせばいい。」か、自分のつくるPLANの予算がわからない方が結構いらっしゃいますので、予算をあまり考慮しないPLANを作る彼らに勝てるわけがないんです。

ただ、こちらがPLANを出した後。もしくはある程度お打ち合わせが進んでしまった後、「実は、他の設計事務所さんにもPLANを依頼していて・・・。」なんて言われればやめるわけにはいきませんから、進めます。

で、結果として設計事務所さんに決めた数ヶ月後・・・。この記事の冒頭のような連絡があることが時々あります。

縁のあった方ですので、お請けしますが、ほとんどの場合、かなり進んでしまっているので、PLANそのものからやり直すことが多いので、他社さんで今までにかかったコストは、全体予算から除かれますので、さらに厳しい予算で進めていくことになります。


今回の方も、私が以前つくったPLANで仕切り直しになりそうです。


ちなみに、「施工だけ」の工務店さんとの競合でもこんなケースがあります。

ウチが作った図面と見積もり書を他の工務店に持って行って、「この会社は2000万円でやるのか。よし、ウチは1999万円でやってやるよ。」とやられてPLANだけでなく、お見積り書も持ってかれてしまう。

ただ、PLANの意図がわからなくて、細かい仕様を間違えて、進まなくなってしまったり、なかには「青山さんのPLANと見積り通りに○○工務店さんに頼んだのに、着工してから、こんな予算じゃできないっていわれたのよ。どうしてくれるの!」なんて無茶な御連絡をしてくる方もいらっしゃいました。
私の出すPLAN、予算は、私の考えた仕様、納まりを当社の施工チームで施工した場合に実現できる事案です。
他の工務店さんは、「工務店の出した見積りなんだからそのまま受けても大丈夫だろう。」と請けて、頓挫した例もありました。


予算とPLANの調整は永遠の課題ですが、PLANを考えながら、予算を作るのが一番スムーズに進む。というのが私の持論で、それを行っているのが当社です。




 

決済と更地

先日の風の強かった日。

現在、設計作業中の敷地のゲートの確認に行ってきました。

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こういったゲートでも、風が強いと倒れてしまうこともありますので、時々確認に行ってきます。

まだ、更地の段階ですが、土地決済(敷地が施主さんの名義になる)が完了したら、なるべく早くゲートを取り付けたり、立ち入りが簡単に出来ないようにしておきます。

更地のままですと、勝手に車を駐車されて、敷地内を荒らされたり。泥を「引きずって」周辺道路に土汚れをまき散らされたり。
なかには、冷蔵庫やタンス等の大型廃棄物を捨てていく輩もいます。
ゲートを取り付けていても、「本気で」やる輩にはどうしようもないですが、取り付けてあれば「気軽には」できませんので、リスクを抑えることができます。

すでに決済が終わっていますので、こういったことが起きた時の片付け費用、ご近所からのクレームは施主さんに行ってしまいますので、ゲートを取り付けたり、立ち入りが困難なようにしておきます。

土地購入から家を建てる場合、お打ち合わせや確認申請の日程の都合上、物件に誰も住んでいない。工事もやっていないから誰もいない。という無防備な状態にさらされる期間が必ず発生してしまいます。


「建物こみ」で、土地購入をした場合は、さらに危険です。

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決済が終わって、名義が自分になったら、「その物件の管理責任は購入した施主さんに」移りますので、万が一、放火なんかで火事になり、周辺に被害が出たら、その責任は購入した施主さん持ちになります。

施工中は、施工業者が現場保険に入って施工しますし、入居すれば、火災保険に入りますので、大丈夫ですが、この状態で、近所へ被害があったら、その補償は施主さんの自腹ですので、大変な金額になります。
また、ホームレスの方に入りこまれて、出て行ってもらうのに一苦労・・・。なんてこともあります。

ですから、建物こみで土地を購入した場合、決済後は一刻も早く解体して更地にして、ゲート等を設置することが必要です。


特に、設計事務所さんやプロデュース会社といった「工事体制をもたない」業種に依頼して、施工業者は、「何社かを競合させて決める」なんていうときは、こういったことはしてもらえませんから注意が必要です。

業者がようやく決まって、久し振りに現地に行ってみたら、廃棄物の山。
周辺道路は車のひきずった土汚れだらけで「待ってました」とばかりに近所からクレームの嵐。
お隣で工事していた建て売りの現場のゴミが山盛り、駐車場代わりに使われていた。
おとなりの現場の足場の補強に敷地を使われていた・・・。なんて事例もあります。

工事を頼んだ工務店には「敷地の掃除はおれたちの仕事じゃないから、施主さんの方で始末してもらわないと工事はやんないよ」と言われて、設計を頼んだ会社には、「敷地の管理はウチの仕事じゃなかったですから・・・。」と言われ、着工は遅れる。処分費用はかさむ・・・・。


ほとんど知られてませんけど、かなりよくあるお話しですので、ご注意を。



 

久々凸凹へ

先日は、行きそこなったデコボコランドですが、ようやくお天気と自分の時間のタイミングが合い、行くことができました。

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今日は、ダートでの450初乗り。
ビッグボアの本気エンデューロバイクにダートで乗るのは初めて。
舗装路で走ると、信号待ちから再発進のとき、アクセルをあけるといきなりフロントアップ。交差点で右折しているとき、不用意にアクセルをあけると、いきなりリヤが滑りだしたり。なんてことがあったので、かなりビビりながらコースイン。

ここ、デコボコランドは、モトクロスセクションと林間セクションがともに味わえる関東近郊では珍しいコース。
まずは、本コースを流して走りますが、やっぱりひと開けで、いきなりリヤが滑りだすので、けっこう怖い。

特に、このコースは全体的にすべる路面のため、前半はおっかなびっくり終了。

で、後半はタイトで急なアップダウンのあるウッズのコースへ。

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ウッズは、かなり荒れていて、深いワダチの刻まれたエリアですが、きちんとリヤタイヤをワダチに「はめて」やるように走ってやれば、大排気量ならではのトルクで一気に立ち上がってくれるので、250のように、回転を合わせたり、速度を殺さないように気を使うことはなく、走れます。

この年式からフレームが鉄からアルミに変わったせいか、走っている限り、取り回しも軽く、以前乗っていた250のWRよりも乗り味は快適。
私の体格と技量ですと、ほとんどの車体はスタンディングで乗るとすぐ疲れてしまうのですが、大柄な車体は立ちやすく、取り回しが楽。

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その後、ウッズの感覚を忘れないように、本コースへ。
きちんとタイヤをワダチにはめ、一気にアクセルをあける走りをすれば、乗り味は最高。
ストレートでのフル加速も存分に楽しめるようになりました。

ようやく気持ちよくコースを回れるようになったところで、この日は終了。


帰りにコース近くの業者さんに書類を届け、ちょっとお話しして帰る。という無駄のない休日でした。





 

私道と敷地の関係

土地を購入して、建物を建てる場合、基本的な条件として、敷地と道路が2M以上接していること。というきまりがあります。

前面道路の幅員、42条、43条の道路なんかについては、ちょっと検索すれば出てきますので、割愛して、今回は私道とライフラインの関係のおはなし。

前面道路が公的な道路ではなく、「私道」だった場合、登記簿謄本をとると、そこは「宅地」のような扱いになっていて、その私道に接道している方が分割して所有するような形態になっているのがほとんどです。

s私道持分

土地を購入して、私道をなんらかの形で「いじらせて」もらう場合は、持ち分の方にサインと捺印をいただく必要があります。
たとえば、赤い部分の土地が売りに出ていて、購入したい。という場合、私がまず気にするのは、「敷地のなかにガス、給水排水等のライフラインがひきこまれているか」もしくは、「購入したい敷地の前面が、自分の持ち分か」。です。

s私道持分2

敷地内にライフラインが引き込まれていなくても、この図のようであれば、自分の裁量とお金だけで引き込み工事ができます。


やっかいなのは、次からの事例。
この図のように、私道に接している「Dさん」の持ち分に配管が入っている場合は、Dさんにサインと捺印をいただけばいいだけですが・・・。

s私道持分3

こんな風に、所有者が不明の敷地に配管がある場合は、なんとかこの所有者をさがしてきて、サインをもらわなければいけません。
実際、見つかることはまれで、探偵さんでも雇わなければ無理です。
また、見つかったとしても、サインを拒まれたら、アウトです。

s私道持分4

こんな場合は、ほぼ無理です。
自分の持ち分の私道部分が購入予定の敷地の前面でなく、何人もサインをもらわなければいけない場合。
所有者がわかっていても、「サインをしたくない!」なんて方がいた場合、作業ができないので、アウトです。

s私道持分5

最近の不動産屋さんは「その土地に家が建てられるか。」その土地が確認申請が通らない、ライフラインがひけない=家が建てられない土地だった場合は、契約を無効にしてくれる旨を「重要事項説明書」に記載してくれることが多くなりましたので、こういった心配はほとんどなくなりましたが、一昔前(といっても10年程度)には、「建てられないって言われても、アンタが買ったんだ。俺は知らねーよ」。なんてことも時々ありました。

ただ、まだまだ「黙って契約させちまおう」って不動産屋さんには、時々お会いしますのでご用心。

そういった形態の土地で施工の際に苦労するのは我々ですし、なにより、施主さん御自身の不利益にもなりますので、土地ご契約の際には、立ち合いをさせていただくのが、当社の基本スタンスです。

 

整備介助犬?

どうも、最近コースに行っても走れないコトが多いです。

先日は、こんなだったし・・・。

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今日も、お打ち合わせがキャンセルになったため、WRを積んで、コースへ。
でも、東京は晴れていたのに、千葉のコースに近づくにつれ、お天気が悪くなり、コースについたら横殴りの雨!

しばらく、待ってみたものの、やみそうにないので、しかたなく帰宅。

で、あまった時間でマロン君とGSの整備。

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お友達ワンコが通るたびに、ワンワン吠える彼ですが、手が離せないときに、「ちょっとドライバ―持ってて。」なんて言うと、じっと工具をくわえて待っててくれ・・・・・るといいなあ。なんて考えます。


日本で初めての「整備介助犬!」なんてなったら面白い!!

なんて妄想をする、バイクに乗れなかった久しぶりのお休みの日でした。



 
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